La servitude non altius tollendi mentionne t-elle une hauteur ou une altimétrie?
Question détaillée
Bonjour,
J'ai signé un compromis de vente d' un terrain pour la construction d'un plain pied et ai baissé en conséquence le prix de vente de 20 000€. (L'agent immobilier est témoin).
Les acquéreurs ont affiché tout d'abord une hauteur de 5m70. Je leur ai demandé de déposer un permis modificatif. Ils ont affiché par la suite une hauteur de 4m20, probable pour un plain pied.
L'acte authentique mentionne une altimétrie de 53 mètres que je n'ai pas comprise. Il fallait faire un calcul que j'ignorais et les notaires n'ont pas jugé utile de m'expliquer ce que signifiait cette hauteur; la notaire des acquéreurs m'a dit que le géomètre avait écrit n'importe quoi. Je précise que le géomètre ne m'a pas informée de cette altimétrie qui permet aux acquéreurs de construire un étage. Il savait pourtant, dès le départ que la parcelle que je lui demandais de détacher serait vendue pour un plain pied afin que je conserve une vue depuis mon habitation.
Est-il légal de mentionner une altimétrie et non une hauteur précise?
Quelle est la hauteur réglementaire à afficher: hauteur au faîtage ou à l'égout du toit?
Le géomètre a t-il fait une faute professionnelle en me cachant le document permettant cette altimétrie?
Les notaires peuvent elles être attaquées pour défaut de conseil?
J'ai engagé une procédure avec un avocat qui est très onéreuse mais demeure septique et mes questions sont sans réponse.
Je vous remercie infiniment de votre réponse à ces questions.
Marie-Christine
1 réponse d'expert
Réponse envoyée le 01/11/2016 par anonyme
Bonjour.
Afin d'éviter des calculs toujours litigieux sur la hauteur du bâtiment à construire (à partir d'où mesure-t-on la hauteur? Est-ce la toiture? L'égout du toit? Comment était le terrain avant de construire? Plus haut? Plus bas?) le notaire a fait préciser dans l'acte (en s'aidant pour cela d'un document produit par un géomètre, ou plus précisément je suppose un géomètre-expert) une altitude maximale exprimée dans le système altimétrique national. Ainsi avec une altitude maximale, rien ne peut être au-dessus. Rien, c'est à dire ni mur de bâtiment, ni toiture, ni même un arbre... puisqu'il s'agit de conserver une vue, rien ne doit gêner la vue.
Ce document produit par le géomètre-expert a du être annexé à l'acte. C'est alors le géomètre-expert qui en est responsable (mais il faudra connaître la mission qui lui a été confiée? Quelle question lui a été posée? Quelle était la finalité du document produit, pour répondre à quoi?
A moins que le notaire ne se soit contenté d'en extraire la seule information qui l'intéressait : l'altitude, sans joindre le document complet. Ce qui fait que vous n'avez pas eu l'information avec les explications. Ce qui rend alors le notaire responsable.
Je pense comprendre que ce n'est pas vous qui aviez missionné le géomètre-expert, c'est étonnant et c'est surtout dommage, vous n'avez pas alors pu maîtriser son intervention ni le document qu'il avait en charge. Alors que cette servitude s'exerce à votre profit.
C'est déjà l'agent immobilier qui aurait du faire le lien entre tous ces professionnels (notaire, géomètre-expert,...) pour s'assurer que les documents fournis pour la vente soient conformes aux volontés des vendeurs et acquéreurs.
Après, le notaire aurait du effectivement prendre le temps de vous expliquer à tous le mécanisme technique de la servitude non altius tollendi...
On dirait que dans votre affaire tout le monde pensait que un autre expliquerai...et ainsi personne na rien expliqué à personne.
Cordialement
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4 commentaires
Commentaire posté le 01/11/2016 par Anonyme
Merci de votre réponse.
C'est moi qui ai missionné le géomètre pour détacher et borner le terrain que j'ai vendu. Concernant la servitude non altius tollendi, j'avais demandé à ma notaire de spécifier que je vendais pour un plain pied, ce qui a été fait dans le compromis.
Le travail d'altimétrie réalisé par le géomètre l'a été fait à la demande de la notaire des acquéreurs et personne ne m'en a informée. Le jour de la signature de l'acte, une altimétrie a été évoquée qui pour moi n'était pas compréhensible.
Est-il normal que le géomètre ait décidé cette altimétrie pour satisfaire la notaire des acquéreurs sans me consulter?
Le même géomètre a envoyé cette semaine un de ses employés pour prendre une mesure dans ma propriété afin de répondre à l'avocat de la partie adverse; or j'avais au préalable refusé. Un géomètre peut-il entrer de force dans une propriété?
Merci infiniment de votre réponse.
Marie-Christine.
Par avance, je vous remercie de votre réponse.
Commentaire posté le 02/11/2016 par anonyme
Bonsoir
Est-ce vous qui avez payé la prestation supplémentaire ?
Parce que si oui je ne comprends pas que vous n'ayez pas été tenu informé de la teneur du document ni de la valeur à inscrire...
Je comprends que vous n'êtes pas à l'origine de la demande, mais est-ce vous qui avez défini avec le géomètre-expert la mission à exécuter? Ou bien a-t-il vu cela avec votre acquéreur ?
Par ailleurs, vous parlez d'avocat... vous êtes dans une procédure judiciaire en cours ? Ou bien pour l'instant vous échangez via vos avocats ?
Cordialement
Commentaire posté le 02/11/2016 par Anonyme
Bonsoir,
C'est moi qui ai missionné le géomètre et l'ai rémunéré. Sa mission consistait à détacher une parcelle constructible de ma propriété et à la borner pour que je puisse la vendre.
A priori, la notaire des acquéreurs lui a demandé une altimétrie qu'elle a mise dans l'acte définitif et je n'ai jamais été informée à aucun moment de cette demande d'altimétrie.
Le jour de la signature, la servitude de plain pied du compromis s'est transformée en une altimétrie; la notaire des acquéreurs a pouffé de rire en me disant que le géomètre avait écrit n'importe quoi.
Par ailleurs, les acquéreurs ont affiché une hauteur de 4m20 sur le panneau d'affichage de leur permis, ce qui me paraissait plausible pour un plain pied.
C'est ainsi que j'ai été complètement bernée par les notaires, les acquéreurs et le géomètre.
Pour l'instant, j'ai pris un avocat qui met en avant le plain pied du compromis et les 4m20 affichés.
Si vous avez une idée de ce que je dois faire pour prouver ma bonne foi, merci de le dire.
Bien cordialement,
M-Christine.
Commentaire posté le 02/11/2016 par anonyme
Bonsoir.
Je comprends parfaitement la mission du géomètre-expert pour la création du terrain à bâtir.
Mais après je ne comprends pas que vous ayez payé une prestation que vous n'avez pas demandée ou du moins pas été mis au courant.
A moins que le géomètre-expert n'ai pas demandé de rémunération pour ce document supplémentaire.
Il est normal que la demande du notaire/acquéreur pour la servitude se soit "transformée" en altitude. C'est la vraie bonne façon de répondre techniquement à la demande. Si vous voulez, la plupart des servitudes se conçoivent au sol. Le non altius tollendi est une visualisation dans l'espace. Cette altitude est donc la limite "plancher" de la servitude. Rien de ce qui sera construit à l'avenir ne pourra se trouver au dessus cette limite "plancher", on est bien d'accord. C'est ce qui défini la servitude. Il faut d'une part une (ou des) donnée(s) technique(s) pour définir l'assiette de la servitude et d'autre part une définition littérale (du texte quoi) de cette servitude dans l'acte du notaire.
C'est surtout que cette limite aurait du être calculée certes par le géomètre-expert mais soumise à accord préalable du vendeur et de l'acquéreur avant d'être reprise par le notaire.
Vous dites n'avoir eu aucun échange à ce sujet ? Pas même une conversation téléphonique? Un échange de courriel?
Après, attention, ce n'est pas parce que le géomètre-expert était au courant du projet plain-pied qu'il pouvait définir la servitude. Cette définition dépend de vos volontés. Volontés du vendeur et/ou de l'acquéreur.
On pourrait très bien imaginer un projet avec deux sous-sols ou un niveau inférieur légèrement enterré et le niveau supérieur étant donc un peu plus haut que le terrain naturel, tout en cela respecterait l'altitude du non altius tollendi, mais pour autant ce ne sont pas des "plain-pied".
Le géomètre-expert vous a-t-il entre temps expliqué sur quoi il s'est basé pour définir l'altimétrie constructible maximum ? Une vue depuis une fenêtre de chez vous? Une hauteur moyenne en fonction des constructions environnantes? Peut-être a-t-il fait un croquis ou un schéma de cela mais que la notaire n'a retenu que le chiffre seul de l'altitude? Sans autre explication donc.
Le chiffre des 4m20 est à voir différemment. C'est la hauteur de la construction, depuis le sol fini. C'est à dire le sol après avoir été terrassé pour les travaux. Il faut donc connaitre l'altitude du sol fini (différend de l'altitude du sol actuel = terrain naturel) et y rajouter la hauteur de 4m20 pour savoir si cela respecte le non altius tollendi. C'est assez technique et c'est sûrement pour cela que votre géomètre-expert est retourné sur le terrain pour augmenter la précision de la réponse. Je pense que cela est bon pour vous. Même si, non, le géomètre-expert ne peut rentrer sur une propriété privée sans l'accord du propriétaire.
Reste que vous avez signé l'acte de vente...
Il vous faut démontrer le préjudice que vous subissez si le projet ne répond pas à la limite d'altitude constructible.
Cordialement