Comment acheter puis répartir 1 bien composé de 2 lots en étant deux acquéreurs?
Question détaillée
Bonjour,
Un propriétaire vend une maison sur un terrain dont il a effectué un détachement de parcelle constructible de 25%. Nous sommes très intéressés par le lot où se trouve la maison (le plus grand) mais ne pouvons pas tout acheter au prix proposé. Nous avons en théorie trouvé un acquéreur qui ne souhaite acheter que le terrain (donc 25% du prix). Problème: le propriétaire veut vendre le bien en totalité, et en une fois, et ne veut donc pas faire un acte par lot.
Peut-on acheter à deux acquéreurs ce bien, puis se le repartir ensuite, chacun un lot?
Est-il possible d'éviter l'indivision, ou la SCI?Si l'un de ces statut est une étape obligatoire, peut-on très rapidement y mettre fin (j'ai l'impression que non?)
Autre possibilité, la banque accepte de me prêter la totalité de la somme, pour acheter tout le bien, si je présente un compromis de vente pour le terrain. Mais je ne vois pas comment je puis m'engager sous compromis à vendre un terrain dont je ne suis pas encore propriétaire... il me semble que le serpent se mord la queue! Et par ailleurs dans ce cas, même si je vends à prix coûtant le terrain (25% du montant donc je suppose), il me semble que certains frais me seront appliqués, et je m'inquiète d'une éventuelle taxe sur plus value... que je n'aurais pas réalisée!
En d'autres termes, le vendeur sait qu'il ne veut faire qu'une vente, l'autre acquéreur et moi sommes prêts à acheter chacun une part, mais nous ne savons pas ce qui nous permettra d'avoir, au bout du compte, deux titres de propriété, et deux biens, distincts.
Aussi, je vous remercie infiniment pour le temps que vous voudrez bien prendre à tenter de démêler ce qui, pour moi, est un vrai casse-tête!
Très cordialement,
2 réponses d'expert
Réponse envoyée le 25/05/2017 par François
Bonjour,
Vous pouvez négocier avec le vendeur pour que vous achetez vous-même la parcelle qui vous intéresse et pour que l'autre parcelle soit achetée par l'autre acquéreur. S'il tient absolument à vendre les deux parcelles a un acquéreur unique, il faut consulter un notaire pour connaître les solutions possibles.
Sachez toutefois que pour obtenir votre prêt immobilier, vous devez présenter à votre banque un compromis de vente concernant votre projet d'achat de ce bien et non un compromis concernant une vente par vous-même d'un bien qui ne vous appartient pas encore.
Bien sincèrement.
personne a trouvé cette réponse utile
Réponse envoyée le 25/05/2017 par anonyme
Bonjour,
Un détachement de parcelle qui n’est pas une constitution de lotissement est autorisé par l’article R442-1(e) du Code de l’urbanisme: « e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ».
En revanche la division en deux lots à construire, de la parcelle détachée, rentre dans la législation des lotissements : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (article L442-1 du Code de l’urbanisme).
Cdt.
personnes ont trouvé cette réponse utile
2 commentaires
Commentaire posté le 25/05/2017 par Anonyme
Merci pour votre réponse. Toutefois, et peut être la suis-je mal exprimé dans ma présentation à ce sujet, il ne s'agit pas de faire deux lots de la parcelle détachée. C'est le bien d'origine qui est en deux mots, un avec la maison et une partie du jardin, l'autre avec le restant du jardin, constructible. Ce détachement est deja fait. Mais le vendeur ne veut pas vendre les lots séparément.
Cordialement.
Commentaire posté le 25/05/2017 par anonyme
En réalité le détachement concerne un ou des terrains déjà bâtis, le propriétaire initial conservant un terrain nu à bâtir ou non.
Ce qu’a recherché le vendeur c’est de rentabiliser son terrain bâti initial en donnant à l’acquéreur la possibilité de revendre une partie de la parcelle initiale pour récupérer une partie du prix d’achat.
En fait de détachement il a opéré une division parcellaire avec la « confirmation » de l’urbanisme que la parcelle nue est constructible avec la possibilité de la raccorder à tous les services (EDF, GAZ, EAU, ASSAINISSEMENT).
Je me suis trouvé dans cette situation lors d’une succession, et l’acheteur posait comme condition la possibilité de « détacher » une parcelle en vue de la construire. L’on m’a conseillé de ne pas faire le détachement mais de déposer une demande de détachement, ou de faire déposer la demande par le futur acheteur pour qu’il ait toutes les garanties sur la faisabilité de l’opération.
C’est la seconde solution qui a été retenue et qui est la pour sécurisante pour le vendeur qui ne risque pas de se retrouvé la parcelle bâtie sur les bras.
Donc soit vous achetez en solo sinon vous ne coupez pas à la SCI.
Cdt.
Ooreka vous remercie de votre participation à ces échanges. Cependant, nous avons décidé de fermer le service Questions/Réponses. Ainsi, il n'est plus possible de répondre aux questions et aux commentaires. Nous espérons malgré tout que ces échanges ont pu vous être utile. À bientôt pour de nouvelles aventures avec Ooreka !
2 commentaires
Commentaire posté le 25/05/2017 par Anonyme
Merci pour votre réponse.
En effet j'ai soumis ma question à un notaire par mail et suis en attente de la reponse. Le vendeur souhaite bien ne faire qu'une vente. Il a simplement procédé au détachement pour faciliter une éventuelle revente par le futur acquéreur, mais ne souhaite pas lui-même opérer cette opération. Son bien étant une résidence secondaire, je pense que les frais et taxes qui seraient appliquées sur deux ventes l'inquiètent. Et pour ma part, il m'est difficile de convaincre une banque de me prêter 25% malgré la perspective de la revente. Voila pourquoi je recherche un acquéreur complémentaire...
Cordialement,
Commentaire posté le 30/05/2017 par François
Bonjour,
Si le banquier auquel vous avez demandé de vous soumettre une offre de crédit se montre réticent, il serait opportun de faire un appel d'offres auprès des autres organismes de crédit. Vous pouvez notamment consulter un courtier en crédits immobiliers pour connaître les solutions qui seraient possibles dans votre cas. Mais la création d'une SCI pourrait s'imposer.
Bien sincèrement.